土地買い付け後にやる事 ～住宅ローン事前審査、銀行の選び方
こんにちは。
土地の買い付けを行い、自分たちが一番札であることを確認し、一安心ですが、ここから色々やる事があります。そのうちまず最初に取り掛かるのが住宅ローン事前審査の申込です。
売主は、買付が入ると、それ以降の新規の買付を遮断するため物件の公開をストップします。一方で、買付した買主が物件を買う資金を持っておらず、売買できないとなると、売主にとって大損害になってしまうので、買主に対し、できるだけ確からしい資金の証明を求めます。当然、預貯金でその金額を持っていれば、預金残高を見せて終わりですが、そういう方は少ないと思うので、通常は銀行等に住宅ローンの審査を依頼し、承認を取ります。私は、三菱UFJ、みずほ、三井住友信託に審査を出しました。
住宅ローン借入先の選び方
私は、三菱UFJ、みずほ、三井住友信託に審査を出しました。よくネットでは、auじぶん銀行、住信SBI銀行、PayPay銀行等のネット系の銀行の金利が低く、団信も充実しているという評判を見かけます。それは全くその通りです。が、注文住宅を建てる上では、分割融資に対応しているかどうかが非常に重要なポイントです。
これは住宅ローンが初めての人には盲点なのですが、住宅ローンはあくまで住宅に対するローンで、完成した住宅に対して融資されるのが原則ですので、土地の購入代金には原則充てることはできません。注文住宅を土地から購入して建てようとする場合、当然土地の代金を先に支払う必要がありますが、先程挙げたネット系銀行では土地の購入代金としてお金を借りることはできません。そのため、ネット系銀行で借りる場合は、土地の購入代金は自己資金で一旦賄うか、銀行の提携先のノンバンクから「つなぎ融資」という形で一時的に借入し、建物完成時に銀行で借り換える必要が生じます。自己資金でそんなお金はありませんし、ノンバンクが提供する「つなぎ融資」はとても金利が高い（最低でも3%）ため、メリットが小さくなります。
一方、私が事前審査を出したような普通の銀行であれば、住宅ローンを土地代金の支払い時と建物完成時の2回（金融機関によってはより多い回数も可能）に分割して融資してくれます。また、分割しても金利に影響はなく、1回目の借入も2回目の借入も同じ金利（例えば2021年12月時点では変動で0.475%程度、1回目~2回目の間で金利見直しがない場合）で借入が可能です。そのため、私は自動的にネット系の銀行ではなく、「普通」の銀行に申し込むことにしました。
次に「普通」の銀行の中からどこを選ぶか、ですが、これは金利水準と自身で馴染みがあるかどうか、で決めました。ネット上には比較サイトが沢山あるので、金利水準を比較するといいと思います。
私が調べた時点では、変動金利だと、みずほが0.375%、三井住友信託が0.445%（投資信託購入等条件あり）、三菱UFJが0.475%。みずほと三菱UFJはネット申込が条件でした。三井住友信託もネット申込が可能でしたが、「ネット申込よりも書類申込の方が早い」と言われたため、書類を送ってもらって記入して返送しました。
事前審査、及びそれに続く本審査の申込の際に、銀行から何点も必要な書類を依頼されますので、不動産会社とハウスメーカーにどんどん依頼します。ネット経由で写真やPDFで提出可能な書類も多いですが、住民票等の証明書類はまず取得が必要なので、早め早めに動く必要があります。
小ネタ
この辺りは銀行からのガイダンスに従って進めればいいのですが、予め知っておくと助かる小ネタを何点か。
1点目：仕事柄、法人の印鑑証明書はよく見てきたのですが、個人にも印鑑証明書があります。これは、自分の印鑑を地元の区市役所に持って行って、自分の実印として登録することで作成できます。あまり必要となる機会がない書類だと思いますので、土地が決まる段階で早めに手続きを済ませておいた方がいいです。
2点目：そこまで気にしなくてもいいのですが、マイナンバーはセンシティブな情報とされているので、金融機関によっては住民票はマイナンバーが記載されていないバージョンを指定されることがあるので、取得するときに気を付けましょう。
3点目：マイナンバーカードがあると、わざわざ平日の日中に役所に行かなくても、コンビニでいつでも印鑑証明書や住民票を入手できます。しかも手数料が安いです。
4点目：これはおまけですが、自宅にスキャナーがないときに、jpeg等の写真形式ではなくPDFで書類を送りたいときは、iPhoneのみで書類をPDF形式でスキャンすることが可能です。検索すると出て来るので興味がある方はどうぞ。
つづく
